Vertrag mit Wohnungseigentümergemeinschaft: Einzelne Mitglieder haften in der Regel nicht als Gesamtschuldner

Wer einen Vertrag mit einer Wohnungseigentümergemeinschaft schließt, kann daraus grundsätzlich nicht die einzelnen Mitglieder der Gemeinschaft als Gesamtschuldner in Anspruch nehmen. Etwas anderes gilt nur dann, wenn sich diese daneben klar und eindeutig auch persönlich verpflichtet haben. Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden und damit seine Rechtsprechung zur (Teil-)Rechtsfähigkeit von Wohnungseigentümergemeinschaften fortgeführt.

In dem zugrunde liegenden Fall ging es um die Haftung für Kosten der Belieferung eines in Wohnungseigentum aufgeteilten Hauses mit Wasser sowie der Abwasserentsorgung. Das Versorgungsunternehmen wollte für noch offene Forderungen in Höhe von 3.600 Euro drei der Miteigentümer des Grundstücks als Gesamtschuldner in Anspruch nehmen. Die beklagten Miteigentümer machten geltend, nur die rechtsfähige Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hafte für die Forderungen der Klägerin und nicht die jeweiligen Mitglieder als Gesamtschuldner.

Der BGH gab ihnen Recht. Die Beklagten hafteten nicht als Gesamtschuldner, so die Richter. Die Vertragsangebote der Klägerin hätten sich nach dem Wortlaut der Vertragsbedingungen nicht an die einzelnen Wohnungseigentümer, sondern an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gerichtet. Mit der Annahme der Angebote seien Verträge über die Belieferung mit Wasser und die Abwasserentsorgung jeweils mit der Wohnungseigentümergemeinschaft zustande gekommen. Soweit diese bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums am Rechtsverkehr teilnimmt, sei sie nach der neueren Rechtsprechung des BGH rechtsfähig (Beschluss vom 02.06.2005 - V ZB 32/05). Deswegen sei Vertragspartner in der Regel die teilrechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft. Daneben komme eine gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer nur in Betracht, wenn sie sich daneben klar und eindeutig auch persönlich verpflichtet hätten. Dies sei hier aber nicht der Fall gewesen, so der BGH.

Die Karlsruher Richter haben die Sache an das Landgericht zurückverwiesen. Dieses muss die Miteigentumsanteile der Beklagten feststellen. Diese hafteten zwar nicht als Gesamtschuldner für die gesamte Forderung. Sie hafteten aber nach den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes nach dem Verhältnis ihres jeweiligen Miteigentumsanteils für die Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 20.01.2010, VIII ZR 329/08